Vragen over de WOZ-beschikking 2024

De gemeente stelt de WOZ-waarde vast op basis van het verkoopniveau op 1 januari van het voorgaande jaar. Dit is de waardepeildatum. De waardepeildatum voor belastingjaar 2024 is dus 1 januari 2023.

Tussen de waardepeildatum en het belastingjaar zit dus een jaar tijd. Het kan zijn dat er in deze periode wijzigingen zijn aangebracht aan een woning of pand, zoals (ver)bouw, wijziging van bestemming of sloop. In dat geval wordt de WOZ-waarde vastgesteld op basis van de staat van de woning of het pand aan het begin van het belastingjaar. De waardepeildatum is dan de toestandsdatum 1 januari 2024.

Vanaf 1 januari 2022 worden alle WOZ-taxaties van woningen gebaseerd op vierkante meters (gebruiksoppervlakte) en niet meer op de inhoud van de woning. De gebruiksoppervlakte is de ruimte in het huis die u functioneel kunt gebruiken, zonder bijvoorbeeld de ruimte achter knieschotten en op vlieringen. De Waarderingskamer heeft dit besloten. Het is een wettelijke verplichting, die landelijk zorgt voor duidelijkheid en eenheid. Gemeenten, makelaars (Funda), notarissen, inwoners en overige afnemers van de gebruiksoppervlakte praten nu over hetzelfde.

De gebruiksoppervlakte van uw woning staat op het taxatieverslag. U kunt dit verslag downloaden via de website van de gemeente of via MijnOverheid met uw DigiD. Meer informatie vindt u op de website van de Waarderingskamer. 

De gebruiksoppervlakte is berekend met behulp van een 3D-programma of bouwtekeningen die aanwezig zijn bij de gemeente. Ook zijn er woningen ter plaatse opgemeten.

Voor het vaststellen van de waarde van woningen wordt gebruik gemaakt van actuele verkoopcijfers en bij niet-woningen ook van huurcijfers van vergelijkbare (referentie) woningen of panden. We gebruiken alleen gecontroleerde cijfers van woningen of panden waarvan we voldoende informatie hebben. Zodat het taxatiesysteem een goede vergelijking kan maken met uw woning als het gaat om kenmerken als kwaliteit, onderhoud, oppervlakte, uitstraling, ligging en woningtype. Natuurlijk controleren we taxaties en passen we die waar nodig aan. Zo ontstaat een betrouwbare taxatie en is het niet nodig om elke woning te bezoeken. De taxaties vinden plaats volgens de regels die in de Wet WOZ zijn vastgelegd. De Waarderingskamer houdt toezicht op een juiste uitvoering van de waardebepaling.

De waarde van uw woning of pand wordt elk jaar opnieuw bepaald. De WOZ-waarde 2024 is gebaseerd op de actuele verkoopprijzen van vergelijkbare (referentie) woningen in de periode 1 januari  2022 tot en met 30 juni 2023. De woningmarkt was in de eerste kwartalen van 2022 nog volop in beweging met steeds hogere prijzen. Dat veranderde later in dalende prijzen vanwege de verschillende ontwikkelingen zoals de hogere hypotheekrente. Inmiddels stijgen de prijzen weer en komt het overbieden van de vraagprijs ook weer vaker voor. De WOZ-beschikking gaat uit van de waarde van uw woning op 1 januari 2023. De gemiddelde veranderingen van de huizenprijzen zijn in die waarde verwerkt. Volgens de Waarderingskamer is tussen de waardepeildatum 1 januari 2022 en de waardepeildatum 1 januari 2023 sprake van een landelijk gemiddelde stijging van de WOZ-woningwaarde met 2,8%. Afhankelijk van de locatie en het type woning kan dit bij de taxatie hoger of lager uitvallen.

In het taxatieverslag staan meestal drie woningen die het meest lijken op uw huis. Dit zijn de referentiewoningen. Soms zijn er geen dezelfde woningen in de directe omgeving verkocht. Dan kijkt het taxatiesysteem naar vergelijkbare woningen van een ander type, die wat jonger of ouder zijn of die in een ander dorp staan. De waarde van uw woning is niet alleen gebaseerd op de woningen in het taxatieverslag. Alle beschikbare verkoopcijfers worden erin meegenomen.

Alle woningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum van 1 januari 2023 zijn onderzocht of ze geschikt zijn als referentiewoning. De referentiewoningen verschillen qua ligging, grootte, bouwperiode en woningtype. Het taxatiesysteem selecteert de verkochte woningen die lijken op uw woning. Deze worden aan uw woning gekoppeld als referentie. Soms zijn er andere woningen verkocht waarmee uw woning beter vergelijkbaar is. En blijkt dat met de betere referenties de waarde te hoog is vastgesteld. Dan kunnen we de waarde aanpassen en verlagen.

Dat kan bijvoorbeeld liggen aan het feit dat uw woning groter is, op een groter perceel is gelegen of beter onderhouden is. Vaak ligt het verschil in de onderdelen/bijgebouwen. Misschien heeft de ene woning wel een aanbouw, dakkapel of overkapping en de andere niet. Als het exact gelijk is, dan moet dit worden uitgezocht door de taxateur.

Wanneer de woning in het jaar voorafgaand aan het belastingjaar is opgeleverd, dan geldt de toestandsdatum als waardepeildatum. De toestandsdatum voor het belastingjaar 2024 is 1 januari 2023. De WOZ-waarde wordt in dit geval vastgesteld op basis van de staat van de woning of het pand aan het begin van het belastingjaar.

Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) is de gemeente verplicht om de waarde van woningen en panden ook te bepalen op de toestandsdatum 1 januari 2024. Deze waarde wordt vergeleken met de waarde op de waardepeildatum van 1 januari 2023. Bij een verschil in waarde tussen de waardepeildatum en de toestandsdatum, geldt de toestandsdatum. Zo wordt ook de waarde van uw verbouwing, dakkapel of nieuwe schuur meegenomen in de WOZ-waarde.

De gemeente gebruikt de WOZ-waarde om te bepalen hoeveel onroerende-zaakbelasting (OZB) u moet betalen. Over alle woningen en panden (ook wel onroerende zaken genoemd) moet OZB betaald worden. De Belastingdienst gebruikt de WOZ-waarde om het eigenwoningforfait voor de inkomstenbelasting te bepalen en om de vermogensrendementsheffing voor tweede woningen te bepalen. Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor het bepalen van de waterschapsbelasting (onderdeel watersysteemheffing gebouwd).

Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) is de gemeente verplicht om de waarde vast te stellen van nog niet afgebouwde en gereed gemelde woningen en niet-woningen. Bij de heffing van de OZB zal deze waarde gebruikt worden als de heffingsgrondslag voor de OZB.

Het ontvangen van een WOZ-beschikking betekent niet automatisch dat u ook belastingplichtig bent. Of andersom: dat als u geen WOZ-beschikking ontvangt, u niet belastingplichtig bent. Wanneer u bijvoorbeeld na 1 januari van het belastingjaar een woning koopt, ontvangt u niet automatisch een WOZ-beschikking. Het kan ook zijn dat er meerdere eigenaren zijn en de gemeente de WOZ-beschikking niet naar de eigenaar stuurt die de belastingzaken afhandelt. Heeft u nog niet eerder een WOZ-beschikking ontvangen, dan kunt u hiervoor een verzoek bij de gemeente indienen. Zo heeft u als belastingplichtige ook de mogelijkheid om bezwaar te maken.

Ieder jaar opnieuw wordt de WOZ-waarde opnieuw bepaald met verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Zo volgt de WOZ-waarde de ontwikkelingen op de woningmarkt. Heeft u vorig jaar bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde en is deze toen verlaagd? Dan is de verlaagde WOZ-waarde van vorig jaar het uitgangspunt, maar stijgt de WOZ-waarde wel mee met de gestegen huizenprijzen.

Klopt volgens u de WOZ-beschikking niet? Dan kunt u binnen zes weken na dagtekening van het aanslagbiljet schriftelijk bezwaar maken. U kunt hiervoor ook gebruik maken van het bezwaarformulier. Dit kunt u invullen via Mijn Ooststellingwerf door in te loggen met uw DigiD. In uw bezwaarschrift moet u het aanslagnummer, de belastingsoort en de reden van het bezwaar vermelden.

Als u bezwaar maakt, blijft de betalingsverplichting bestaan. U kunt wel in het bezwaarschrift vragen om uitstel van betaling voor het bedrag waartegen u bezwaar maakt. Het (resterende) bedrag van de aanslag moet u binnen de op het aanslagbiljet genoemde vervaltermijnen betalen. Wordt uw bezwaarschrift gegrond verklaard, dan krijgt u het teveel betaalde bedrag terug.

Als u het niet eens bent met de uitspraak op het bezwaarschrift dan kunt u nog in beroep gaan bij de sector Bestuursrecht, Belastingzaken, van de Rechtbank in Leeuwarden. Hierover wordt meer informatie gegeven in de uitspraak op het bezwaarschrift.